De vastgoedmarkt in Frankrijk betreedt het laatste kwartaal van 2026 in een ambigue positie. De transactievolumes hebben moeite om weer op te stijgen, de kredietrentes stijgen opnieuw na een periode van rust, en de huurinvesteringen verliezen terrein in de productie van leningen. Het begrijpen van deze dynamieken vereist een blik voorbij de nationale gemiddelden en het isoleren van de mechanismen die daadwerkelijk invloed hebben op de projecten van huishoudens.
Verschil tussen kredietrente en aandeel van huurinvesteringen in Frankrijk
Twee indicatoren vatten de huidige spanning op de Franse vastgoedmarkt samen: de kosten van krediet en de plaats van huurinvesteringen in de toegekende financieringen.
| Indicator | 2024-2025 | Begin 2026 | Tendens |
|---|---|---|---|
| Kredietrente vastgoed | Geleidelijke ontspanning | Weer stijgend | Stijging |
| Aandeel van huurinvesteringen (productie van woonleningen) | Ongeveer 15 % | 12 % in 2025 (ACPR), oftewel drie punten minder in een jaar | Markante daling |
| Transactievolumes (bestaand) | Bescheiden herstel | Bijna stagnatie | Fragiel |
De stijging van de rentes drukt op huishoudens wiens leencapaciteit beperkt is. Het vermindert ook de rentabiliteit van huuroperaties met een laag rendement, wat deels de terugval van het aandeel van investeerders verklaart.
Voor het volgen van vastgoedinformatie op ImmoGuru, blijft een regelmatige controle van de banktarieven en de verkoopvolumes de beste manier om een aankoop- of verkoopproject te kalibreren.
Energie renovatie en CEE-premie: wat verandert voor verhuurders sinds september 2026
Concurrenten geven uitgebreid informatie over de DPE en thermische doorlatendheid. Ze zwijgen echter over de verscherpte regelgeving die de verhuurders de afgelopen weken rechtstreeks raakt.
De CEE-premie “grootschalige renovatie” beperkt tot woningen E, F of G
Sinds 1 september 2026 reserveert het besluit van 17 augustus 2026 de CEE-premie “grootschalige renovatie” voor woningen geclassificeerd als E, F of G. Eigendommen geclassificeerd als D of beter hebben er geen toegang meer toe. Voor eengezinswoningen mogen de werkzaamheden bovendien niet leiden tot de installatie of het behoud van een verwarming of warmwaterproductie die fossiele brandstoffen gebruikt.
Deze targeting wijzigt de berekening van de rentabiliteit van de werkzaamheden voor verhuurders die een preventieve renovatie overwegen. Een woning geclassificeerd als D komt niet meer in aanmerking voor deze hulp, terwijl de kosten van de vereniging van eigenaren en de materiaalkosten blijven stijgen.
De DPE herberekend op 1 januari 2027
De berekening van de DPE zal evolueren op 1 januari 2027, wat de kaarten op de huurmarkt zou kunnen herschikken. Investeerders die in 2026 een eigendom kopen waarvan de energieklasse dicht bij een drempel ligt, lopen het risico op een herclassificatie op korte termijn.
- Controleer de huidige DPE-klasse en anticipeer op de herberekening die begin 2027 is gepland voordat u een huurwoning koopt
- Prioriteer de werkzaamheden die in aanmerking komen voor de CEE-premie zolang de woning geclassificeerd is als E, F of G
- Sluit elk fossiel verwarmingssysteem uit in eengezinswoningen om de geschiktheid voor subsidies te behouden
Huurinvestering in 2026: waarom investeerders afnemen
De terugval van het aandeel van huurinvesteringen in woonleningen (gedaald naar 12 % in 2025 volgens de ACPR) is niet alleen te verklaren door de stijging van de rentes. Verschillende factoren stapelen zich op en ontmoedigen profielen die twee jaar eerder nog voor vastgoed kozen.
De kosten van krediet drukken de netto rendementen. Een hogere rente van enkele tientallen basispunten kan voldoende zijn om een huuroperatie verlieslatend te maken, vooral in gebieden waar de huren gereguleerd zijn.
De kosten van de vereniging van eigenaren stijgen, aangedreven door de stijgende energieprijzen en onderhoudscontracten. De energiebeperkingen (verplichting om thermische doorlatendheid te renoveren, beperking van subsidies) verzwaren het budget voor werkzaamheden.
Investeerders blijven aanwezig, maar ze selecteren strikter. Eigendommen gelegen in krappe gebieden, met een gunstige DPE en beheersbare kosten, concentreren de vraag. De rest van het huurpark verliest aan aantrekkingskracht.
Wetsvoorstel woning en impact op de Franse vastgoedmarkt
Een wetsvoorstel dat tot doel heeft de woningcrisis te beëindigen, circuleert in de wetgevende circuits. De exacte contouren blijven in discussie, maar verschillende maatregelen zouden het evenwicht tussen verhuurders en huurders kunnen wijzigen.
- Versterkte regulering van bepaalde huurpraktijken, met extra verplichtingen voor eigenaren
- Uitbreiding van de DPE naar seizoensverhuur, wat eigenaren van toeristische woningen zou dwingen te renoveren of de markt te verlaten
- Potentiële herziening van de fiscale behandeling van tweede woningen en de IFI voor eigendommen in LMNP
Deze bepalingen, indien aangenomen, zouden de druk op verhuurders die al verzwakt zijn door de stijging van de rentes en de verscherping van de renovatiehulp, kunnen verergeren. De cumulatie van deze beperkingen zou de uittreding van sommige verhuurders uit de huurmarkt kunnen versnellen, waardoor het beschikbare aanbod in krappe gebieden afneemt.
De vastgoedmarkt in Frankrijk eind 2026 wordt gekenmerkt door een herstel van de volumes dat zich niet bevestigt, stijgende rentes en een verscherpte regelgeving voor huurinvesteerders. De data om in de komende maanden te volgen blijft het aandeel van huurinvesteringen in woonleningen: als dit blijft dalen onder de 12 %, zal de samentrekking van het huur aanbod in grote agglomeraties een structureel probleem worden.
