Il mercato immobiliare in Francia si avvicina all’ultimo trimestre del 2026 in una posizione ambigua. I volumi delle transazioni faticano a riprendersi, i tassi di interesse tornano a salire dopo un periodo di calma, e l’investimento locativo perde terreno nella produzione di prestiti. Comprendere queste dinamiche implica guardare oltre le medie nazionali e isolare i meccanismi che pesano realmente sui progetti delle famiglie.
Disparità tra tassi di interesse e quota dell’investimento locativo in Francia
Due indicatori riassumono la tensione attuale del mercato immobiliare francese: il costo del credito e la posizione dell’investimento locativo nei finanziamenti concessi.
| Indicatore | 2024-2025 | Inizio 2026 | Tendenza |
|---|---|---|---|
| Tasso di interesse sui mutui | Rallentamento progressivo | Risalita | Aumento |
| Quota dell’investimento locativo (produzione di crediti abitativi) | Circa 15 % | 12 % nel 2025 (ACPR), ovvero tre punti in meno in un anno | Marcata diminuzione |
| Volumi delle transazioni (usato) | Rimbalzo modesto | Quasi stagnazione | Fragile |
La risalita dei tassi pesa sulle famiglie la cui capacità di indebitamento è limitata. Riduce anche la redditività delle operazioni locative a basso rendimento, il che spiega in parte il calo della quota degli investitori.
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Ristrutturazione energetica e bonus CEE: cosa cambia per i locatori da settembre 2026
I concorrenti dettagliano abbondantemente il DPE e le case energeticamente inefficienti. Tuttavia, tacciono sul restringimento normativo che colpisce direttamente i proprietari locatori da alcune settimane.
Il bonus CEE « ristrutturazione di ampiezza » riservato agli immobili E, F o G
Dal 1 settembre 2026, il decreto del 17 agosto 2026 riserva il bonus CEE « ristrutturazione di ampiezza » agli immobili classificati E, F o G. Gli immobili classificati D o meglio non hanno più accesso. Per le case unifamiliari, i lavori non devono inoltre portare all’installazione o alla conservazione di un riscaldamento o di una produzione di acqua calda che utilizzi un combustibile fossile.
Questa selezione modifica il calcolo della redditività dei lavori per i locatori che prevedevano una ristrutturazione preventiva. Un immobile classificato D non beneficia più di questo aiuto, mentre le sue spese condominiali e il costo dei materiali continuano ad aumentare.
Il DPE ricalcolato al 1 gennaio 2027
Il calcolo del DPE evolverà al 1 gennaio 2027, il che potrebbe rimescolare le carte del mercato locativo. Gli investitori che acquistano nel 2026 un immobile la cui classe energetica è vicina a una soglia corrono il rischio di un riclassificazione a breve termine.
- Verificare la classe DPE attuale e anticipare il ricalcolo previsto per inizio 2027 prima di qualsiasi acquisto locativo
- Prioritizzare i lavori idonei al bonus CEE finché l’immobile è classificato E, F o G
- Escludere qualsiasi sistema di riscaldamento fossile nelle case unifamiliari per mantenere l’idoneità agli aiuti
Investimento locativo nel 2026: perché gli investitori si stanno rarefacendo
Il calo della quota dell’investimento locativo nei crediti abitativi (scesa a 12 % nel 2025 secondo l’ACPR) non si spiega unicamente con l’aumento dei tassi. Diversi fattori si sommano e dissuadono i profili che, due anni prima, valutavano ancora a favore del mattone.
Il costo del credito comprime i rendimenti netti. Un tasso più alto di alcune decine di punti base può essere sufficiente a rendere un’operazione locativa deficitaria, soprattutto nelle aree dove i canoni sono regolamentati.
Le spese condominiali aumentano, trainate dall’innalzamento dei costi dell’energia e dei contratti di manutenzione. Le restrizioni energetiche (obbligo di ristrutturare le case energeticamente inefficienti, restrizione degli aiuti) appesantiscono il budget per i lavori.
Gli investitori rimangono presenti, ma selezionano di più. Gli immobili situati in aree tese, con un DPE favorevole e spese controllate, concentrano la domanda. Il resto del parco locativo perde attrattiva.
Progetto di legge sulla casa e impatto sul mercato immobiliare francese
Un progetto di legge volto a porre fine alla crisi abitativa circola nei circuiti legislativi. I suoi contorni esatti rimangono in discussione, ma diverse misure potrebbero modificare l’equilibrio tra locatori e inquilini.
- Inasprimento del controllo su alcune pratiche locative, con obblighi aggiuntivi per i proprietari
- Estensione del DPE agli affitti stagionali, il che costringerebbe i proprietari di immobili turistici a ristrutturare o a uscire dal mercato
- Revisione potenziale del trattamento fiscale delle seconde case e dell’IFI per gli immobili in LMNP
Queste disposizioni, se adottate, accentuerebbero la pressione sui proprietari locatori già indeboliti dall’aumento dei tassi e dal restringimento degli aiuti alla ristrutturazione. Il cumulo di queste restrizioni potrebbe accelerare l’uscita di alcuni locatori dal mercato locativo, riducendo l’offerta disponibile nelle aree tese.
Il mercato immobiliare in Francia alla fine del 2026 si caratterizza per una ripresa dei volumi che non si conferma, tassi che tornano a salire e un quadro normativo che si inasprisce per gli investitori locativi. Il dato da monitorare nei prossimi mesi rimane la quota dell’investimento locativo nei crediti abitativi: se continua a scendere sotto il 12 %, la contrazione dell’offerta locativa nelle grandi agglomerazioni diventerà un problema strutturale.
