Der Immobilienmarkt in Frankreich geht in das letzte Quartal 2026 in einer ambivalenten Position. Die Transaktionsvolumina haben Schwierigkeiten, sich zu erholen, die Kreditkosten steigen nach einer Ruhephase, und die Mietinvestitionen verlieren an Boden in der Kreditvergabe. Um diese Dynamiken zu verstehen, ist es notwendig, über die nationalen Durchschnittswerte hinauszuschauen und die Mechanismen zu isolieren, die tatsächlich die Projekte der Haushalte belasten.
Abstand zwischen Kreditkosten und Anteil der Mietinvestitionen in Frankreich
Zwei Indikatoren fassen die aktuelle Spannung auf dem französischen Immobilienmarkt zusammen: die Kosten des Kredits und den Platz der Mietinvestitionen in den gewährten Finanzierungen.
| Indikator | 2024-2025 | Beginn 2026 | Tendenz |
|---|---|---|---|
| Kreditkosten für Immobilien | Allmähliche Entspannung | Wieder ansteigend | Steigerung |
| Anteil der Mietinvestitionen (Produktion von Wohnkrediten) | Etwa 15 % | 12 % im Jahr 2025 (ACPR), also drei Punkte weniger innerhalb eines Jahres | Deutlicher Rückgang |
| Transaktionsvolumina (Altbau) | Modeste Erholung | Quasi-Stagnation | Fragil |
Der Anstieg der Zinsen belastet Haushalte, deren Kreditfähigkeit begrenzt ist. Er verringert auch die Rentabilität von Mietoperationen mit niedrigen Erträgen, was teilweise den Rückgang des Anteils der Investoren erklärt.
Um Immobilieninformationen auf ImmoGuru zu verfolgen, bleibt eine regelmäßige Überwachung der Bankzinssätze und der Verkaufsvolumina der beste Weg, um ein Kauf- oder Verkaufsprojekt zu kalibrieren.
Energieeffizienz und CEE-Prämie: Was sich für Vermieter seit September 2026 ändert
Die Wettbewerber erläutern ausführlich den DPE und die thermischen Durchlässe. Sie schweigen jedoch über die regulatorische Verschärfung, die seit einigen Wochen direkt die Vermieter betrifft.
Die CEE-Prämie „Umfangreiche Renovierung“ auf Wohnungen E, F oder G beschränkt
Seit dem 1. September 2026 reserviert die Verordnung vom 17. August 2026 die CEE-Prämie „Umfangreiche Renovierung“ für Wohnungen der Klassen E, F oder G. Immobilien der Klasse D oder besser haben keinen Zugang mehr dazu. Für Einfamilienhäuser dürfen die Arbeiten zudem nicht zur Installation oder Beibehaltung einer Heizung oder einer Warmwasserbereitung führen, die fossile Brennstoffe verwendet.
Diese Zielsetzung verändert die Rentabilitätsberechnung der Arbeiten für Vermieter, die eine präventive Renovierung in Betracht ziehen. Eine Wohnung der Klasse D erhält diese Hilfe nicht mehr, während die Betriebskosten und die Materialkosten weiterhin steigen.
Der DPE wird am 1. Januar 2027 neu berechnet
Die Berechnung des DPE wird sich am 1. Januar 2027 ändern, was die Karten auf dem Mietmarkt neu mischen könnte. Investoren, die 2026 eine Immobilie kaufen, deren Energieklasse nahe an einer Schwelle liegt, gehen ein kurzfristiges Risiko der Umklassifizierung ein.
- Überprüfen Sie die aktuelle DPE-Klasse und antizipieren Sie die geplante Neuberechnung für Anfang 2027 vor jedem Mietkauf
- Priorisieren Sie die Arbeiten, die für die CEE-Prämie in Frage kommen, solange die Wohnung der Klasse E, F oder G zugeordnet ist
- Schließen Sie alle fossilen Heizsysteme in Einfamilienhäusern aus, um die Berechtigung für die Hilfen zu erhalten
Mietinvestitionen 2026: Warum die Investoren rar werden
Der Rückgang des Anteils der Mietinvestitionen an den Wohnkrediten (auf 12 % im Jahr 2025 laut ACPR) lässt sich nicht nur durch den Anstieg der Zinsen erklären. Mehrere Faktoren kumulieren und schrecken die Profile ab, die vor zwei Jahren noch zugunsten von Immobilien entschieden haben.
Die Kreditkosten drücken die Nettorenditen. Ein um einige Basispunkte höherer Zinssatz kann ausreichen, um eine Mietoperation defizitär zu machen, insbesondere in Gebieten, in denen die Mieten reguliert sind.
Die Betriebskosten steigen, bedingt durch die steigenden Energiekosten und Wartungsverträge. Die energetischen Anforderungen (Verpflichtung zur Renovierung thermischer Durchlässe, Einschränkung der Hilfen) belasten das Budget für Arbeiten.
Die Investoren sind weiterhin präsent, selektieren jedoch stärker. Immobilien in angespannten Gebieten mit einem günstigen DPE und kontrollierten Kosten konzentrieren die Nachfrage. Der Rest des Mietbestands verliert an Attraktivität.
Gesetzentwurf zur Wohnungsfrage und Auswirkungen auf den französischen Immobilienmarkt
Ein Gesetzentwurf zur Beendigung der Wohnungskrise kursiert in den legislativen Kreisen. Die genauen Konturen sind noch in Diskussion, aber mehrere Maßnahmen könnten das Gleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern verändern.
- Verstärkter Rahmen für bestimmte Mietpraktiken, mit zusätzlichen Verpflichtungen für die Eigentümer
- Erweiterung des DPE auf saisonale Vermietungen, was die Eigentümer von Ferienwohnungen zwingen würde, zu renovieren oder den Markt zu verlassen
- Potenzielle Überarbeitung der steuerlichen Behandlung von Zweitwohnungen und des IFI für Immobilien im LMNP
Diese Bestimmungen, falls sie angenommen werden, würden den Druck auf die Vermieter erhöhen, die bereits durch die steigenden Zinsen und die Verschärfung der Renovierungshilfen geschwächt sind. Die Kumulation dieser Einschränkungen könnte die Abwanderung bestimmter Vermieter vom Mietmarkt beschleunigen, was das verfügbare Angebot in angespannten Gebieten verringert.
Der Immobilienmarkt in Frankreich Ende 2026 ist durch eine Erholung der Volumina gekennzeichnet, die sich nicht bestätigt, durch steigende Zinsen und einen sich verschärfenden regulatorischen Rahmen für Mietinvestoren. Die Kennzahl, die in den kommenden Monaten zu beobachten bleibt, ist der Anteil der Mietinvestitionen an den Wohnkrediten: Wenn er weiterhin unter 12 % fällt, wird die Verknappung des Mietangebots in großen Ballungsräumen zu einem strukturellen Problem.
